FAQ Fragen zur Baufinanzierung
Disclaimer
Durch die Auswahl von über 400 Banken, können die Antworten zu den FAQ von Bank zu Bank unterschiedlich sein. Dies ist die Folge von Gesetzen und internen Bankvorgaben.
Zur Vereinfachung der Lesbarkeit habe ich die männliche Form gewählt. Selbstverständlich sind bei den FAQ alle m / w / d angesprochen.
Das Wort „Bank“ beinhaltet eine Bausparkasse, eine Versicherung oder eine Bank als Darlehensgeber.
Die FAQ können kein ausführliches Beratungsgespräch ersetzen, da jede Situation individuell ist. Bei meinen Finanzierungsberatungen seit 1998 hat sich noch keine Konstellation exakt gleich dargestellt.
In einem unverbindlichen und kostenlosen Gespräch können wir Ihre Fragen besprechen und klären.
Alle Schilderungen sind vom Stand 17.11.2020.
Für die Inhalte bei den Links ist zu 100 % der Herausgeber der fremden Links verantwortlich.
Ich übernehme keine Gewähr, Haftung und sonstige Rechtsansprüche.
Welches Mindestalter muss ich für ein Kredit haben?
Das gesetzliche Mindestalter ist 18 Jahre.
Wie hoch ist das Maximalalter für einen Kredit?
Hier gibt es kein festes Alter des Gesetzgebers. Denken Sie dennoch an Ihre Erben, Sie werden Ihnen dankbar sein, dass Sie in der Gesamtsumme keine Schulden vererben.
Muss ich bis zum Rentenbeginn die kompletten Schulden bezahlt haben?
Nein, dies ist nicht zwingend erforderlich.
Ist ein negativer Schufa-Eintrag ein Problem?
Da es sehr viele Einträge bei der Schufa gibt, kann man hier keine pauschale Antwort geben.
Daher macht es Sinn, dass Sie im Vorfeld eine Schufa Selbstauskunft für alle gewünschten
Darlehensnehmer bei der Schufa anfordern. Hierbei gibt es eine kostenpflichtige Variante,
die sehr zur Verfügung steht. Die jährliche kostenlose Variante geht Ihnen per Post zu und dauert in der
Regel ca. 5-15 Werktage.
Welche grundsätzliche Kreditvarianten gibt es?
Darlehen für Kauf, Neubau, Modernisierung, Renovierung etc. mit Grundschulden
Darlehen für Modernisierungen und Renovierungen ohne Grundschulden
Kapitalbeschaffung (freie Verwendung) mit Grundschulden
Umschuldung, Prolongation, Forward (bis zu 60 Monate) mit Grundschulden
freie Verwendung ohne Grundschulden
Konsum, z.B. Heirat, Urlaub, Boot, Motorrad uvm. ohne Grundschulden
Autokauf ohne Grundschulden
(bei vielen Banken ohne Abgabe des KFZ-Brief/Zulassungsbescheinigung)
Mindestkreditsumme
Je nach Kreditvariante und Bank sind die Mindestkreditsummen unterschiedlich.
Darlehen mit Grundschulden müssen mindestens 50.000 betragen. Einige Banken verlangen einen
Zinsaufschlag, wenn die Kreditsumme unter 100.000 € ist oder lassen eine Beantragung erst ab 100.000 €
zu. Darlehen ohne Grundschulden sind bei den meisten Banken ab 5.000 € oder ab 10.000 € möglich.
Maximalkreditsumme
Grundsätzlich gibt es „kein Limit“, solange entsprechend werthaltige Sicherheiten gestellt werden können. Bei
den meisten Banken ist ab einer Kreditsumme von 400.000 Euro mit einer etwas längerer Bearbeitungsdauer
zu rechnen, da die Genehmigung von mehreren Personen erfolgen muss. Planen Sie dies bei Ihrem
Vorhaben zeitlich ein.
Was kann ich mir leisten?
Die monatliche Finanzierungsrate sollte langfristig realistisch tragbar sein.
Bedenken Sie, das „normale Leben“ wie z.B. die Autowerkstatt und ein Urlaub geht weiter.
Stellen Sie Ihre heutigen Ausgaben zusammen.
Welchen Betrag sparen Sie derzeit regelmäßig? Wie hoch ist Ihre heutige Kaltmiete?
Gibt es bestehende Kredite, die in den nächsten Monaten regulär beendet sind oder die Sie beabsichtigen
mit einer einmaligen Sonderzahlung vollständig abzulösen.
Die Summe dieser monatlichen Beträge ergibt die bereits „heute nachhaltige“ Rate.
Gerne können wir dies gemeinsam besprechen und berechnen.
Hierbei sind Ihre Girokontoauszüge von mindestens den letzten drei Monaten sinnvoll.
Eine höhere monatliche Rate als über diese Weise berechnet kann ebenfalls tragbar sein. Dies hängt von
Ihrer persönlichen Situation ab.
Sobald Ihr monatliches Budget für die Finanzierung ermittelt wurde, errechnen wir gemeinsam die
Gesamtsumme. Hierzu muss dann gesamte Eigenkapital und das von Ihnen gewünschte eingesetzte
Eigenkapital sinnvoll ermittelt werden.
Bedenken Sie, dass beim Neubau als auch beim Kauf noch weitere Nebenkosten auf Sie zukommen.
Beachten Sie hierzu die weitere Frage in dieser FAQ.
Welche externen Kosten kommen auf mich zu?
Grunderwerbssteuer
Dies beträgt 6,5% im Saarland und 5 % in Rheinland-Pfalz.
Zur Berechnung dient der Kaufpreis des Objektes bzw. i.d.R. der Grundstückskaufpreis bei einen Neubau
Notar
Grundbuchamt
Immobilienmakler
Ebenfalls gibt es noch weitere Kosten, ins besonders bei einem Neubau, die wir gerne in
einem Gespräch erörtern können.
Wie lange ist die Tilgungsdauer?
Bei einem Immobilienkredit gibt es sehr individuelle Laufzeiten.
Schnelle Varianten mit 5 oder 10 Jahre Tilgungsdauer werden oft bei einer Zinsverlängerung gewählt.
Gesamtlaufzeiten bei einem Kauf oder einem Neubau zwischen 20 und 35 Jahren sind üblich. Im Einzelfall ist
auch eine längere Laufzeit prüfbar.
Unabhängig der geplanten Tilgungsdauer können Sie auf freiwillige Basis durch Sonderzahlungen Ihre
Kreditlaufzeit positiv beeinflussen.
Welche Sonderzahlungen darf ich freiwillig an die Bank zahlen?
Die meisten Banken haben 5 % Sonderzahlung pro Jahr, ohne dass Sie hierfür eine Gebühr
oder einen Zinsaufschlag zahlen müssen. 10 % Sonderzahlung p.a. sind bei den meisten Banken ebenfalls
möglich, habe jedoch auch meistens einen Zinsaufschlag zwischen 0,05 % und 0,10 % zur Folge. Daher
prüfen wir gemeinsam Ihre Wünsche mit den Eckdaten der Banken ab.
Sonderzahlungen von 15 % p.a. sind bei wenigen Banken ebenfalls möglich.
Bei Leistung einer Sonderzahlung verringert sich i.d.R. die Tilgungsdauer. Die mtl. Rate bleibt i.d.R. gleich.
Befristeter Arbeitsvertrag
Hier wird es vom Grundsatz her schwieriger einen Kredit zu bekommen. Dennoch ist dies im Einzelfall
möglich. Bei einer Befristung als Zeitsoldat, ist die restliche Dienstzeit und somit das Dienstzeitende und ggf.
das Ende von Übergangsgebührnisse sehr von Bedeutung.
Probezeit
Eine Probezeit ist bei einigen Banken ein Ausschlusskriterium, bei anderen Banken wird jeder einzelne Situation
betrachtet. Ist mit dem Jobwechsel eine Lohnerhöhung erfolgt? Ist Ihre fachliche Qualifikation hoch, so dass die
Probezeit nur „pro forma“ ist? Üben Sie einen Beruf aus, der überproportional benötigt wird und ein
Fachkräftemangel vorhanden ist? Endet die Probezeit in wenige Wochen und Ihr Arbeitgeber stellt Ihnen vorab
eine entsprechende Bescheinigung aus?
Viele weitere Situationen können eine Probezeit positiv für eine Bank wirken.
Lassen Sie uns Ihre Situation gemeinsam besprechen.
Elternzeit
Wenn Sie vor der Elternzeit ohne Probezeit unbefristet tätig waren, sehen die Banken dies meist positiv. In den
meisten Fällen kommt noch der Lohn vom Partner und somit vom zweiten Darlehensnehmer hinzu.
Selbständigkeit
Grundsätzlich sind Finanzierungen mit privater Nutzung möglich. Die private Nutzung umfasst die Eigennutzung eines Hauses, aber auch die Vermietung an Privatpersonen. Für Finanzierungen mit Gewerbeanteil oder auch zum Kauf von Firmeninventar und ähnliches stehen mir leider keine Möglichkeiten zur Verfügung. Ihre Selbständigkeit muss mindestens seit drei Jahren bestehen. Von den letzten drei vollen Kalenderjahren benötigt die Bank umfangreiche Unterlagen, wie z.B. eine BWA, den Jahresabschluss, die Summen-Saldenliste, den Steuerbescheid und die Steuererklärung inkl. allen Anlagen. Vom angebrochenen Jahr benötigt die Bank eine aktuelle vorläufige Hochrechnung. Alle Unterlagen müssen von Ihnen und Ihrem Steuerberater unterschrieben und gestempelt sein. Bei Erstellung einer EÜR entsprechend angepasste Unterlagen.
Welche Versicherungen sind für ein Haus möglich?
Wohngebäudeversicherung: Diese sichert Ihr Haus gegen Feuer, Sturm, Leitungswasser, Überspannung uvm. ab. Eine Elementarschaden Absicherung sichert z.B. Erdrutsch, Starkregen uvm. ab. Bei einem Objektkauf übernimmt der Käufer vom Verkäufer die bestehende Wohngebäudeversicherung. Hierbei entsteht ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht für den Käufer im Bezug zur Wohngebäudeversicherung.
Hausratversicherung: Hier sind typische Schadensfälle der Diebstahl, Vandalismus, Überspannung uvm.. Als Unterscheidung zur Wohngebäudeversicherung sichert eine Hausratversicherung die „losen“ Gegenstände ab. Ein Blitzeinschlag am TV-Gerät gehört in den Leistungsbereich der Hausrat Versicherung.
Glasversicherung: Hier wird zwischen der Gebäudeglas (z.B. Fenster) in dem „Hausrat“-Glas (z.B. Möbelstück mit Glas) unterschieden.
Gebäudehaftpflicht: Bei einem eigen genutzten Haus ist diese Absicherung i.d.R. nicht erforderlich, da dieses Risiko über die „private Haftpflicht Versicherung“ abgedeckt sein sollte. Prüfen Sie hierzu Ihre bestehende Police, alternativ kann ich dies für Sie prüfen. Bei einer Eigentumswohnung mit einem Hausverwalter, sollte dieser im Sinne der Eigentumsgemeinschaft eine Gebäudehaftpflicht vereinbart haben. Dies erkennen Sie bei der Jahresabrechnung zwischen der Hausverwaltung und den Eigentümer. Sollten Sie ein vermietetes Mehrfamilienhaus zu 100 % in Eigenbesitz haben, so sollten Sie sich selbst um diese Absicherung kümmern.
Gewässerschadenhaftpflicht: Hier ist i.d.R. der Öltank inkl. allen technischen Anlagen gemeint. Wenn Ihr Öltank „undicht“ ist und somit auf Ihrem oder auf fremde Grundstücke einen Schaden verursacht wird es sehr teuer für Sie als Verursacher.
Dies ist nur ein Auszug an mögliche Versicherungen.
Gerne können wir Fragen, Wünsche und eine persönliche unverbindliche und kostenlose Beratung diesbezüglich vereinbaren.
Welche Versicherungen sind für den Darlehensnehmer und dessen Familie möglich?
Todesfallabsicherung: Diese ist in vielen Varianten möglich, z.B. als Einzelabsicherung, verbundene Leben oder „Dual“. Ebenfalls gibt es diese Absicherung ohne Gesundheitsfragen. Gesellschaften mit Gesundheitsfragen fragen auch nach Ihren BMI, gefährliche Hobbys (z.B. Motor-Cross, tauchen etc.), gefährlichen Berufen und nach stationären Behandlungen (je nach Gesellschaft rückwirkend 5 bis 10 Jahre) bzw. ambulante Behandlungen (meist 3 bis 5 Jahre rückwirkend). Innerhalb meinen möglichen Versicherungen biete ich Ihnen eine unabhängige Beratung von “Online“ Gesellschaften, „klassischen“ Gesellschaften und Versicherungen ohne Gesundheitsfragen an.
Arbeitsunfähigkeit/Krankentagegeld: I.d.R. erhalten Sie von Ihrem Arbeitgeber bei einem Krankenschein 6 Wochen Lohnfortzahlung. Anschließend zahlt i.d.R. Ihre gesetzliche Krankenkasse Ihnen ein Krankentagegeld. Hierbei entstehen finanzielle Lücken von bis zu mehreren Hundert Euro und mehr im Monat. Ihre Fixkosten (wie z.B. die Finanzierungsrate) läuft aber unverändert weiter. Auch hier können wir über einen unabhängigen Vergleich Gesellschaften mit und ohne Gesundheitsfragen auswerten.
Arbeitslosigkeit: Bei einer unverschuldeten Arbeitslosigkeit zahlt die Versicherung nach Ablauf der Wartezeit und der Karenzzeit die vereinbarte Leistung. Sie dürfen allerdings nicht selbst kündigen, die Kündigung darf noch nicht ausgesprochen sein und es darf keine vorsätzliche Kündigung (z.B. Diebstahl im Betrieb, Beleidigung im Betrieb) sein.
Schwere Krankheiten/Dread Disease: Bei schweren Krankheiten ist neben der psysichen und gesundheitlichen Belastungen oft eine zusätzliche finanzielle Herausforderung zu stemmen.
Hier kann solch eine Absicherung helfen. Z.B. kann Krebs, Schlaganfall, Pflegegrad 4, Multiple Sklerose uvm. abgesichert werden. Auch hier gibt es Tarife mit und ohne Gesundheitsfragen.
Dies ist nur ein Auszug an mögliche Versicherungen.
Gerne können wir Fragen, Wünsche und eine persönliche unverbindliche und kostenlose Beratung diesbezüglich vereinbaren.
Wo können Beratungstermine stattfinden?
Unter Beachtung der Covid-19 Hygienevorgaben in meinem Büro in Neunkirchen oder bei Ihnen zu Hause.
Alternativ kann eine Beratung teilweise auch per Telefon, Mail oder Videochat durchgeführt werden.
Welche persönlichen Erfahrungen haben Sie?
1999 habe ich mit einer Baufirma ein eigen genutztes Haus im Kreis Birkenfeld erstellen gelassen. Daher sind umfangreiche Erfahrungen im Neubau inkl. Außenanlagen und zeitlicher Ablauf und weitere Baunebenkosten bei einem Neubau vorhanden.
2004 habe ich mir ein Mietobjekt angeschafft. Diesbezüglich habe ich persönlichen Kontakt mit Mietern, Verwaltung uvm.. Miteigentumsanteile, Betriebskosten, Energieausweis, Eigentümerversammlung sind somit Begriffe gefüllt mit Inhalten, die ich regelmäßig benutze.
2008 habe ich eine Solarstromanlage erbauen lassen. Energie-Einspeisevergütung, Netzbetreiber, Zwangsnetzabschaltung, Umsatzsteuervoranmeldung uvm. sind hierbei Begriffe, die ich nun aus eigener Erfahrung schildern kann.
2014 habe ich einen Altbau im Saarland gekauft der ca. 100 Jahre alt war. Modernisierungen, zukünftige Maßnahmen, gekauft wie gesehen, Außenanlagen, Nachbarn uvm. sind mir in Herz und Blut übergegangen. So wohne ich noch heute im beschaulichen Nordsaarland im Bohnental/Tholey.
Welche fachlichen Erfahrungen haben Sie?
Immobilienmakler IHK
Bankbetriebswirt Frankfurt School of Finance an Management
Bankfachwirt IHK
Versicherungsfachmann IHK
Bauspar- und Finanzierungsfachmann IHK
Bauspar- und Finanzfachmann BWB
Welchen beruflichen Werdegang haben Sie?
ca. 9 Jahre hauptberuflich und Vollzeit beim BHW in 55743 Idar-Oberstein (Hunsrück)
ca. 2 Jahre hauptberuflich und Vollzeit bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall in I.-O.
ca. 9 Jahre in Vollzeit bei der Sparda-Bank-Südwest eG in Saarbrücken
Zinsbindung
Innerhalb der Zinsbindung hat der Kunde eine Planungssicherheit was seine mtl. Rate betrifft.
Übliche Zinsbindungen sind z.B. 10 oder 15 Jahre. Kürzere Zinsbindungen von z.B. 5 oder 8
Jahren sind auch denkbar. Bei einem variablen Zins, kann jederzeit der Kredit kostenlos
abgelöst werden. Jedoch ist der variable Zins wesentlich höher als andere Zinsen.
Mittlerweile kann man die Zinsbindung auch für die komplette Laufzeit vereinbaren.
Somit sind Zinsbindungen von z.B. 20, 25, 30 oder 35 Jahren umsetzbar.
Bei Zinsbindung über 10 Jahren gibt es ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, was ausschließlich der Darlehensnehmer ausüben kann. Siehe hierzu den gesonderten Punkt „Sonderkündigungsrecht“.
Sonderkündigungsrecht
Der Gesetzgeber hat im BGB § 489 ein einseitiges Sonderkündigungsrecht zu Gunsten der Darlehensnehmer
eingeräumt. 10 Jahre nach Vollauszahlung, darf der Darlehensnehmer jederzeit mit einer Frist von 6 Monaten
seinen Immobilienkreditvertrag kündigen.
Gerne besprechen wir diesbezüglich alle Vorteile und Varianten für Sie gemeinsam durch.
