FAQ Fragen zur Baufinanzierung

Disclaimer

Durch die Auswahl von über 400 Banken, können die Antworten zu den FAQ von Bank zu Bank unterschiedlich sein. Dies ist die Folge von Gesetzen und internen Bankvorgaben.

Zur Vereinfachung der Lesbarkeit habe ich die männliche Form gewählt. Selbstverständlich sind bei den FAQ alle m / w / d angesprochen.

Das Wort „Bank“ beinhaltet eine Bausparkasse, eine Versicherung oder eine Bank als Darlehensgeber.

Die FAQ können kein ausführliches Beratungsgespräch ersetzen, da jede Situation individuell ist. Bei meinen Finanzierungsberatungen seit 1998 hat sich noch keine Konstellation exakt gleich dargestellt.

In einem unverbindlichen und kostenlosen Gespräch können wir Ihre Fragen besprechen und klären.

Alle Schilderungen sind vom Stand 17.11.2020.

Für die Inhalte bei den Links ist zu 100 % der Herausgeber der fremden Links verantwortlich.

Ich übernehme keine Gewähr, Haftung und sonstige Rechtsansprüche.

Welches Mindestalter muss ich für ein Kredit haben?

               Das gesetzliche Mindestalter ist 18 Jahre.

Wie hoch ist das Maximalalter für einen Kredit?

Hier gibt es kein festes Alter des Gesetzgebers. Denken Sie dennoch an Ihre Erben, Sie werden Ihnen dankbar sein, dass Sie in der Gesamtsumme keine Schulden vererben.

Muss ich bis zum Rentenbeginn die kompletten Schulden bezahlt haben?

               Nein, dies ist nicht zwingend erforderlich.

Ist ein negativer Schufa-Eintrag ein Problem?

               Da es sehr viele Einträge bei der Schufa gibt, kann man hier keine pauschale Antwort geben.

               Daher macht es Sinn, dass Sie im Vorfeld eine Schufa Selbstauskunft für alle gewünschten 

               Darlehensnehmer bei der Schufa anfordern. Hierbei gibt es eine kostenpflichtige Variante, 

               die sehr zur Verfügung steht. Die jährliche kostenlose Variante geht Ihnen per Post zu und dauert in der 

               Regel ca. 5-15 Werktage.

Welche grundsätzliche Kreditvarianten gibt es?

               Darlehen für Kauf, Neubau, Modernisierung, Renovierung etc.                 mit Grundschulden

               Darlehen für Modernisierungen und Renovierungen                                  ohne Grundschulden

               Kapitalbeschaffung (freie Verwendung)                                                      mit Grundschulden

               Umschuldung, Prolongation, Forward (bis zu 60 Monate)                          mit Grundschulden

               freie Verwendung                                                                                        ohne Grundschulden

               Konsum, z.B. Heirat, Urlaub, Boot, Motorrad uvm.                                     ohne Grundschulden

               Autokauf                                                                                                      ohne Grundschulden 

              (bei vielen Banken ohne Abgabe des KFZ-Brief/Zulassungsbescheinigung)

Mindestkreditsumme

               Je nach Kreditvariante und Bank sind die Mindestkreditsummen unterschiedlich.

               Darlehen mit Grundschulden müssen mindestens 50.000 betragen. Einige Banken verlangen einen               

               Zinsaufschlag, wenn die Kreditsumme unter 100.000 € ist oder lassen eine Beantragung erst ab 100.000 €  

               zu. Darlehen ohne Grundschulden sind bei den meisten Banken ab 5.000 € oder ab 10.000 € möglich.

Maximalkreditsumme

             Grundsätzlich gibt es „kein Limit“, solange entsprechend werthaltige Sicherheiten gestellt werden können. Bei 

             den meisten Banken ist ab einer Kreditsumme von 400.000 Euro mit einer etwas längerer Bearbeitungsdauer 

             zu rechnen, da die Genehmigung von mehreren Personen erfolgen muss. Planen Sie dies bei Ihrem 

             Vorhaben zeitlich ein. 

Was kann ich mir leisten?

               Die monatliche Finanzierungsrate sollte langfristig realistisch tragbar sein.

               Bedenken Sie, das „normale Leben“ wie z.B. die Autowerkstatt und ein Urlaub geht weiter.

               Stellen Sie Ihre heutigen Ausgaben zusammen.

               Welchen Betrag sparen Sie derzeit regelmäßig? Wie hoch ist Ihre heutige Kaltmiete?

               Gibt es bestehende Kredite, die in den nächsten Monaten regulär beendet sind oder die Sie beabsichtigen 

               mit einer einmaligen Sonderzahlung vollständig abzulösen.

               Die Summe dieser monatlichen Beträge ergibt die bereits „heute nachhaltige“ Rate.

               Gerne können wir dies gemeinsam besprechen und berechnen. 

               Hierbei sind Ihre Girokontoauszüge von mindestens den letzten drei Monaten sinnvoll.

              Eine höhere monatliche Rate als über diese Weise berechnet kann ebenfalls tragbar sein. Dies hängt von 

              Ihrer persönlichen Situation ab.

              Sobald Ihr monatliches Budget für die Finanzierung ermittelt wurde, errechnen wir gemeinsam die 

              Gesamtsumme. Hierzu muss dann gesamte Eigenkapital und das von Ihnen gewünschte eingesetzte  

              Eigenkapital sinnvoll ermittelt werden.

            Bedenken Sie, dass beim Neubau als auch beim Kauf noch weitere Nebenkosten auf Sie zukommen. 

            Beachten Sie hierzu die weitere Frage in dieser FAQ.

Welche externen Kosten kommen auf mich zu?

               Grunderwerbssteuer

                              Dies beträgt 6,5% im Saarland und 5 % in Rheinland-Pfalz.

               Zur Berechnung dient der Kaufpreis des Objektes bzw. i.d.R. der Grundstückskaufpreis bei einen Neubau

               Notar

               Grundbuchamt

               Immobilienmakler

               Ebenfalls gibt es noch weitere Kosten, ins besonders bei einem Neubau, die wir gerne in 

               einem Gespräch erörtern können.

Wie lange ist die Tilgungsdauer?

           Bei einem Immobilienkredit gibt es sehr individuelle Laufzeiten. 

           Schnelle Varianten mit 5 oder 10 Jahre Tilgungsdauer werden oft bei einer Zinsverlängerung gewählt. 

          Gesamtlaufzeiten bei einem Kauf oder einem Neubau zwischen 20 und 35 Jahren sind üblich. Im Einzelfall ist 

          auch eine längere Laufzeit prüfbar.

          Unabhängig der geplanten Tilgungsdauer können Sie auf freiwillige Basis durch Sonderzahlungen Ihre    

         Kreditlaufzeit positiv beeinflussen.

Welche Sonderzahlungen darf ich freiwillig an die Bank zahlen?

               Die meisten Banken haben 5 % Sonderzahlung pro Jahr, ohne dass Sie hierfür eine Gebühr 

               oder einen Zinsaufschlag zahlen müssen. 10 % Sonderzahlung p.a. sind bei den meisten Banken ebenfalls 

               möglich, habe jedoch auch meistens einen Zinsaufschlag zwischen 0,05 % und 0,10 % zur Folge. Daher 

               prüfen wir gemeinsam Ihre Wünsche mit den Eckdaten der Banken ab.

               Sonderzahlungen von 15 % p.a. sind bei wenigen Banken ebenfalls möglich.

              Bei Leistung einer Sonderzahlung verringert sich i.d.R. die Tilgungsdauer. Die mtl. Rate bleibt i.d.R. gleich.

Befristeter Arbeitsvertrag

            Hier wird es vom Grundsatz her schwieriger einen Kredit zu bekommen. Dennoch ist dies im Einzelfall         

            möglich. Bei einer Befristung als Zeitsoldat, ist die restliche Dienstzeit und somit das Dienstzeitende und ggf. 

            das Ende von Übergangsgebührnisse sehr von Bedeutung.

Probezeit

          Eine Probezeit ist bei einigen Banken ein Ausschlusskriterium, bei anderen Banken wird jeder einzelne Situation   

          betrachtet. Ist mit dem Jobwechsel eine Lohnerhöhung erfolgt? Ist Ihre fachliche Qualifikation hoch, so dass die 

          Probezeit nur „pro forma“ ist? Üben Sie einen Beruf aus, der überproportional benötigt wird und ein 

          Fachkräftemangel vorhanden ist? Endet die Probezeit in wenige Wochen und Ihr Arbeitgeber stellt Ihnen vorab 

          eine entsprechende Bescheinigung aus?

         Viele weitere Situationen können eine Probezeit positiv für eine Bank wirken.               

         Lassen Sie uns Ihre Situation gemeinsam besprechen.

Elternzeit

         Wenn Sie vor der Elternzeit ohne Probezeit unbefristet tätig waren, sehen die Banken dies meist positiv. In den 

         meisten Fällen kommt noch der Lohn vom Partner und somit vom zweiten Darlehensnehmer hinzu.

Selbständigkeit

Grundsätzlich sind Finanzierungen mit privater Nutzung möglich. Die private Nutzung umfasst die Eigennutzung eines Hauses, aber auch die Vermietung an Privatpersonen. Für Finanzierungen mit Gewerbeanteil oder auch  zum Kauf von Firmeninventar und ähnliches stehen mir leider keine Möglichkeiten zur Verfügung. Ihre Selbständigkeit muss mindestens seit drei Jahren bestehen. Von den letzten drei vollen Kalenderjahren benötigt die Bank umfangreiche Unterlagen, wie z.B. eine BWA, den Jahresabschluss, die Summen-Saldenliste, den Steuerbescheid und die Steuererklärung inkl. allen Anlagen. Vom angebrochenen Jahr benötigt die Bank eine aktuelle vorläufige Hochrechnung. Alle Unterlagen müssen von Ihnen und Ihrem Steuerberater unterschrieben  und gestempelt sein. Bei Erstellung einer EÜR entsprechend angepasste Unterlagen.

Welche Versicherungen sind für ein Haus möglich?

Wohngebäudeversicherung: Diese sichert Ihr Haus gegen Feuer, Sturm, Leitungswasser, Überspannung uvm. ab.   Eine Elementarschaden Absicherung sichert z.B. Erdrutsch, Starkregen uvm. ab. Bei einem Objektkauf übernimmt     der Käufer vom Verkäufer die bestehende Wohngebäudeversicherung. Hierbei entsteht ein gesetzliches                   Sonderkündigungsrecht für den Käufer im Bezug zur Wohngebäudeversicherung.

Hausratversicherung: Hier sind typische Schadensfälle der Diebstahl, Vandalismus, Überspannung uvm.. Als Unterscheidung zur Wohngebäudeversicherung sichert eine Hausratversicherung die „losen“ Gegenstände ab. Ein Blitzeinschlag am TV-Gerät gehört in den Leistungsbereich der Hausrat Versicherung.

Glasversicherung: Hier wird zwischen der Gebäudeglas (z.B. Fenster) in dem „Hausrat“-Glas (z.B. Möbelstück mit Glas) unterschieden.

Gebäudehaftpflicht: Bei einem eigen genutzten Haus ist diese Absicherung i.d.R. nicht erforderlich, da dieses Risiko über die „private Haftpflicht Versicherung“ abgedeckt sein sollte. Prüfen Sie hierzu Ihre bestehende Police, alternativ kann ich dies für Sie prüfen. Bei einer Eigentumswohnung mit einem Hausverwalter, sollte dieser im Sinne der Eigentumsgemeinschaft eine Gebäudehaftpflicht vereinbart haben. Dies erkennen Sie bei der Jahresabrechnung zwischen der Hausverwaltung und den Eigentümer. Sollten Sie ein vermietetes Mehrfamilienhaus zu 100 % in Eigenbesitz haben, so sollten Sie sich selbst um diese Absicherung kümmern.

Gewässerschadenhaftpflicht: Hier ist i.d.R. der Öltank inkl. allen technischen Anlagen gemeint. Wenn Ihr Öltank „undicht“ ist und somit auf Ihrem oder auf fremde Grundstücke einen Schaden verursacht wird es sehr teuer für Sie als Verursacher.

Dies ist nur ein Auszug an mögliche Versicherungen.

Gerne können wir Fragen, Wünsche und eine persönliche unverbindliche und kostenlose Beratung diesbezüglich vereinbaren.

Welche Versicherungen sind für den Darlehensnehmer und dessen Familie möglich?

Todesfallabsicherung: Diese ist in vielen Varianten möglich, z.B. als Einzelabsicherung, verbundene Leben oder „Dual“. Ebenfalls gibt es diese Absicherung ohne Gesundheitsfragen. Gesellschaften mit Gesundheitsfragen fragen auch nach Ihren BMI, gefährliche Hobbys (z.B. Motor-Cross, tauchen etc.), gefährlichen Berufen und nach stationären Behandlungen (je nach Gesellschaft rückwirkend 5 bis 10 Jahre) bzw. ambulante Behandlungen (meist 3 bis 5 Jahre rückwirkend). Innerhalb meinen möglichen Versicherungen biete ich Ihnen eine unabhängige Beratung von “Online“ Gesellschaften, „klassischen“ Gesellschaften und Versicherungen ohne Gesundheitsfragen an.

Arbeitsunfähigkeit/Krankentagegeld: I.d.R. erhalten Sie von Ihrem Arbeitgeber bei einem Krankenschein 6 Wochen Lohnfortzahlung. Anschließend zahlt i.d.R. Ihre gesetzliche Krankenkasse Ihnen ein Krankentagegeld. Hierbei entstehen finanzielle Lücken von bis zu mehreren Hundert Euro und mehr im Monat. Ihre Fixkosten (wie z.B. die Finanzierungsrate) läuft aber unverändert weiter. Auch hier können wir über einen unabhängigen Vergleich Gesellschaften mit und ohne Gesundheitsfragen auswerten.

Arbeitslosigkeit: Bei einer unverschuldeten Arbeitslosigkeit zahlt die Versicherung nach Ablauf der Wartezeit und der Karenzzeit die vereinbarte Leistung. Sie dürfen allerdings nicht selbst kündigen, die Kündigung darf noch nicht ausgesprochen sein und es darf keine vorsätzliche Kündigung (z.B. Diebstahl im Betrieb, Beleidigung im Betrieb) sein.

Schwere Krankheiten/Dread Disease: Bei schweren Krankheiten ist neben der psysichen und gesundheitlichen Belastungen oft eine zusätzliche finanzielle Herausforderung zu stemmen.

Hier kann solch eine Absicherung helfen. Z.B. kann Krebs, Schlaganfall, Pflegegrad 4, Multiple Sklerose uvm. abgesichert werden. Auch hier gibt es Tarife mit und ohne Gesundheitsfragen.

Dies ist nur ein Auszug an mögliche Versicherungen.

Gerne können wir Fragen, Wünsche und eine persönliche unverbindliche und kostenlose Beratung diesbezüglich vereinbaren.

Wo können Beratungstermine stattfinden?

            Unter Beachtung der Covid-19 Hygienevorgaben in meinem Büro in Neunkirchen oder bei Ihnen zu Hause. 

            Alternativ kann eine Beratung teilweise auch per Telefon, Mail oder Videochat durchgeführt werden.

Welche persönlichen Erfahrungen haben Sie?

              1999     habe ich mit einer Baufirma ein eigen genutztes Haus im Kreis Birkenfeld erstellen gelassen. Daher                              sind umfangreiche Erfahrungen im Neubau inkl. Außenanlagen und zeitlicher Ablauf und weitere                                    Baunebenkosten bei einem Neubau vorhanden.

               2004     habe ich mir ein Mietobjekt angeschafft. Diesbezüglich habe ich persönlichen Kontakt mit Mietern,                                 Verwaltung uvm.. Miteigentumsanteile, Betriebskosten, Energieausweis, Eigentümerversammlung                                 sind somit Begriffe gefüllt mit Inhalten, die ich regelmäßig benutze.

               2008      habe ich eine Solarstromanlage erbauen lassen. Energie-Einspeisevergütung, Netzbetreiber,                                        Zwangsnetzabschaltung, Umsatzsteuervoranmeldung uvm. sind hierbei Begriffe, die ich nun aus                                    eigener Erfahrung schildern kann.

               2014      habe ich einen Altbau im Saarland gekauft der ca. 100 Jahre alt war. Modernisierungen, zukünftige                                Maßnahmen, gekauft wie gesehen, Außenanlagen, Nachbarn uvm. sind mir in Herz und Blut                                          übergegangen. So wohne ich noch heute im beschaulichen Nordsaarland im Bohnental/Tholey.

Welche fachlichen Erfahrungen haben Sie?

                              Immobilienmakler IHK

                              Bankbetriebswirt Frankfurt School of Finance an Management

                              Bankfachwirt IHK

                              Versicherungsfachmann IHK

                              Bauspar- und Finanzierungsfachmann IHK

                              Bauspar- und Finanzfachmann BWB

Welchen beruflichen Werdegang haben Sie?

                              ca. 9 Jahre hauptberuflich und Vollzeit beim BHW in 55743 Idar-Oberstein (Hunsrück)

                              ca. 2 Jahre hauptberuflich und Vollzeit bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall in I.-O.

                              ca. 9 Jahre in Vollzeit bei der Sparda-Bank-Südwest eG in Saarbrücken

Zinsbindung

               Innerhalb der Zinsbindung hat der Kunde eine Planungssicherheit was seine mtl. Rate betrifft.

               Übliche Zinsbindungen sind z.B. 10 oder 15 Jahre. Kürzere Zinsbindungen von z.B. 5 oder 8 

               Jahren sind auch denkbar. Bei einem variablen Zins, kann jederzeit der Kredit kostenlos 

               abgelöst werden. Jedoch ist der variable Zins wesentlich höher als andere Zinsen.

               Mittlerweile kann man die Zinsbindung auch für die komplette Laufzeit vereinbaren. 

               Somit sind Zinsbindungen von z.B. 20, 25, 30 oder 35 Jahren umsetzbar.

               Bei Zinsbindung über 10 Jahren gibt es ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, was ausschließlich der                      Darlehensnehmer ausüben kann. Siehe hierzu den gesonderten Punkt „Sonderkündigungsrecht“.

Sonderkündigungsrecht

            Der Gesetzgeber hat im BGB § 489 ein einseitiges Sonderkündigungsrecht zu Gunsten der Darlehensnehmer 

            eingeräumt. 10 Jahre nach Vollauszahlung, darf der Darlehensnehmer jederzeit mit einer Frist von 6 Monaten 

            seinen Immobilienkreditvertrag kündigen.

           Gerne besprechen wir diesbezüglich alle Vorteile und Varianten für Sie gemeinsam durch.

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